Оголошений державою курс на підвищення енергоефективності багатоквартирних будинків гідний поваги. Однак на практиці багато ОСББ стикаються з проблемою: з чого починати роботу, адже напрямків - хоч греблю гати. Спробуємо з цим розібратися.

Підвищення енергоефективності багатоквартирних будинків – пріоритетний напрям на найближчу п'ятирічку для України. Але з чого починати – виявилося для багатьох ОСББ складним питанням, так як кожен будинок по-своєму унікальний – і за конструктивними особливостями, і за інженерним обладнанням, і за термінами експлуатації. Враховуючи це, створити універсальну програму термомодернізації будинку навряд чи можливо. Така програма для кожного будинку повинна розроблятися індивідуально, а ось підходи до розробки можуть бути загальними. 

Реалії нашого часу такі, що через високі тарифи на енергоресурси вже ніхто не сумнівається в необхідності їхньої економії. По суті, державна тарифна політика стала потужним стимулом підвищення енергоефективності існуючого житлового фонду. Одночасно з цим вона ж породила активізацію самодіяльної «творчості» населення з термомодернізації житла. Масово проводиться зовнішнє утеплення окремих квартир, багато хто відмовляється від централізованого опалення та гарячого водопостачання, хтось збільшує кількість секцій опалювальних приладів тощо. Однак створити оазу для своєї квартири в енергоНЕефективному будинку – заняття безперспективне. Крім погіршення технічного стану будівлі, розбалансування роботи його інженерних систем воно нічого не дасть! Проблему підвищення енергоефективності будівлі можна вирішити тільки спільними зусиллями всіх мешканців будинку. Тому, сьогодні, мабуть, найголовніше завдання керівництва ОСББ – об'єднати зусилля всіх співвласників навколо ідеї підвищення енергоефективності їх спільної власності, створення колективу однодумців, готових взяти на себе відповідальність і витрати по її реалізації.
 
Саму ж роботу з підвищення енергоефективності будівлі починати потрібно з ретельної і всебічної перевірки технічного стану будинку та його інженерних систем. Виконати її можна як власними силами (якщо серед співвласників є фахівці), так і з залученням енергоаудиторських компаній. На цьому етапі головне - виявлення всіх чинників, що негативно впливають на стійкість будинку і безперебійну роботу його інженерних систем, а також визначення конкретних причин наднормативного енергоспоживання. Подібний аналіз має лягти в основу майбутньої програми підвищення енергоефективності будівлі, що включає перелік ремонтних робіт, пов'язаних з підвищенням стійкості будівлі і термомодернізаційних заходів з орієнтовними термінами їх виконання і витратами на реалізацію. 
 
Програма має бути розглянута і затверджена на загальних зборах ОСББ, після чого вона стає практичним керівництвом до дії з підвищення енергоефективності будинку. При цьому якщо в будівлі є проблеми, пов'язані з його стійкістю (нерівномірне осідання фундаментів, протікання покрівлі тощо), то роботи з їх усунення повинні бути пріоритетними. Якщо ж таких проблем немає, або вони усунені – можна приступати до реалізації термомодернизационных заходів.
 
Як правило, починати термомодернізацію слід з поліпшення роботи інженерних систем будинку. І в першу чергу, організувати облік споживання всіх енергоресурсів. В основному це стосується споживаної теплової енергії, так як облік споживання холодної і гарячої води, електроенергії і навіть газу практично вирішене кожним квартировласником. З тепловою енергією справа йде набагато складніше. Технічно можна організувати поквартирний облік, але це дуже дорогий захід і не кожному по кишені. Набагато простіше налагодити побудинковий облік споживання тепла. Тим більше, що встановлення побудинкових лічильників теплової енергії сьогодні входить в обов'язок її постачальників. Як показує практика, перехід від оплати за опалення квадратних метрів до оплати за спожиті калорії теплової енергії дозволяє жителям на 20-30% знизити оплату за опалення, при цьому, не вкладаючи в це додаткові кошти. Зрозуміло, що встановлення побудинкового лічильника теплової енергії абсолютно не впливає на поліпшення енергоефективності будівлі, а лише дозволяє навести порядок у розмірах оплати за реально спожиту теплову енергію.
 
Першим заходом, що дозволяє дійсно підвищити енергоефективність будівлі, є заміна застарілих теплових пунктів елеваторного типу, якими обладнано більшість існуючих житлових будинків, на сучасні індивідуальні теплові пункти (ІТП) з погодним регулюванням. Це компактне і не дуже складне обладнання, що складається з кількох насосів, різних клапанів, засувок з електроприводами, датчиків і вимірювальних приладів, пластинчастого теплообмінника, теплолічильника та системи автоматизації з програматором. Основною перевагою такого устаткування є те, що циркуляція теплоносія у внутрішньобудинкових мережах здійснюється примусовим чином, при цьому автоматично регулюється тиск в системі, що дозволяє уникнути аварійних ситуацій в мережах через перепади тиску і оперативно відгукуватися на зміни гідравлічного опору мережі, пов'язані з поквартирним регулюванням. 
 
Завдяки ІТП істотно поліпшується робота системи гарячого водопостачання. Основним пристроєм, що забезпечує цю функцію, є пластинчастий теплообмінник, де первинний теплоносій використовується для підігріву звичайної водопровідної води до необхідних параметрів. Циркуляція гарячої води в системі здійснюється спеціальним циркуляційним насосом. Засоби автоматизації підтримують систему гарячого водопостачання в робочому стані в залежності від розбору гарячої води і часу доби. 
 
Дуже важлива також наявність у сучасних ІТП функції регулювання теплоспоживання будівлі в залежності від погодних умов. Завдяки відповідній керованій автоматизованій системі, яка на підставі показань датчика температури зовнішнього повітря зменшує або збільшує подачу теплоносія у внутрішньобудинкову опалювальну мережу, вдається оптимізувати енергоспоживання будівлі і значно економити енергоресурси. 
 
Крім зазначеного, до складу ІТП входить вузол обліку спожитої теплової енергії, а наявність засобів автоматики та відповідного програматора дозволяє мешканцям не тільки контролювати витрату теплової енергії, але й керувати нею. З'являється можливість регулювати температуру теплоносія у внутрішньобудинкових опалювальних мережах та гарячої води в системі гарячого водопостачання, збільшувати або зменшувати витрату теплової енергії по годинах доби, задавати необхідні параметри по тиску в системі, що виключають можливість аварій.
 
Як показує практика, заміна застарілих ІТП на більш сучасні дозволяє економити 30% і більше теплової енергії, а вкладені у це кошти окуповуються за один-два опалювальних сезони.
 
Другий крок – усунення такого явища, як переопалення одних квартир і недоопалення інших. Сьогоднішні технічні засоби дозволяють позбутися цього, але лише в тому випадку, якщо будівля обладнана сучасним ІТП. Для цього застосовуються спеціальні балансувальні клапани, що встановлюються на стояках опалювальних мереж. Вони забезпечують автоматичне балансування системи опалення та подачу теплоносія з однаковими параметрами до всіх опалювальних приладів будинку. Сама по собі реалізація цього заходу не забезпечує відчутної економії енергоресурсів. Однак завдяки йому створюються однакові комфортні умови проживання для всіх мешканців будинку.
 
Наступним енергоефективним заходом могло б бути обладнання опалювальних приладів у всіх квартирах будинку радіаторними терморегуляторами. Завдяки своїм конструкційним особливостям цей прилад реагує на найменші зміни температури в приміщенні і збільшує або зменшує подачу теплоносія в опалювальний прилад. З допомогою радіаторного терморегулятора можна задавати бажану температуру у приміщенні в діапазоні від 5 до 26°. Іншими словами, у споживача з'являється можливість регулювати тепловий комфорт у своїй квартирі, встановлювати бажану температуру в кожному приміщенні, знижувати її в нічний час або до мінімально допустимої на час відсутності мешканців у квартирі. Разом з тим для того, щоб цей захід, крім комфорту проживання приносив ще й економічний ефект, необхідно виконати ряд умов. Перше – це наявність сучасного ІТП з загальнобудинковим урахуванням теплової енергії. Друге – радіаторні терморегулятори повинні бути встановлені на всіх опалювальних приладах в будівлі. І третє – всі мешканці будинку активно використовують терморегулятори для економії тепла. Остання умова, мабуть, найскладніша. Потрібно чимало роз'яснювальної роботи з боку керівництва ОСББ. Але коли це вдасться зробити, реальна економія теплової енергії складе близько 20% при порівняно невеликих витратах на встановлення радіаторних терморегуляторів.
 
Після реалізації вищенаведених заходів можна бути впевненим, що системи опалення та гарячого водопостачання будівлі відповідають сучасним вимогам по енергоефективності і приступати до виконання наступних кроків, пов'язаних з утепленням огороджуючих будівельних конструкцій.
  
Варто підкреслити, що саме дотримання такого порядку – спочатку модернізуємо інженерні мережі, а потім утеплюємо будинок – має велике значення. Саме утеплення не призведе до бажаного зниження витрат на опалення будинку, так як кількість теплової енергії, що подається для його опалення, буде такою самою, як і до нього. У квартирах, безумовно, стане тепліше, але відсутність сучасних засобів автоматизації та регулювання теплоспоживання призведуть лише до необхідності позбавлення від зайвого тепла шляхом «кватиркового» провітрювання. І навпаки, утеплення будівель, де попередньо проведена модернізація системи опалення, приносить значний економічний ефект і дозволяє на половину і більше скоротити енергоспоживання.
 
Утеплення огороджувальних конструкцій будівлі передбачає виконання комплексу заходів, пов'язаних із заміною застарілих вікон і вхідних дверей на енергоефективні, утепленням зовнішніх стін, дахів, перекриттів над підвалами та внутрішньобудинковими проїздами. При цьому заміна вікон, як правило, виконується кожним власником квартири самостійно. Тут важливо, щоб нові вікна відповідали нормативним вимогам щодо опору теплопередачі для кліматичної зони, в якій знаходиться будівля. Процес утеплення інших огороджувальних конструкцій зрозумілий. Важливо лише дотримуватися вимоги до якості застосовуваних ізоляційних матеріалів і вибору кваліфікованої підрядної організації, яка буде цим займатися.
 
Виконавши всю описану роботу, невирішеною залишається лише одна проблема – забезпечення справедливої оплати за теплову енергію кожним конкретним споживачем в залежності від його фактичного споживання. Забезпечити це можна тільки за рахунок організації поквартирного обліку спожитої теплової енергії.
 
Встановити в квартирі прилади обліку, як вже зазначалося, технічно не складно. Якщо в квартирі єдиний тепловий ввід, що в існуючому житлі зустрічається досить рідко, то прилад обліку ставиться на цьому введенні. Якщо такого вводу немає, то можна встановити лічильник на кожен опалювальний прилад. Такий варіант є досить витратним для споживача, так як обладнання не дешеве. Тому в більшості країн, де давно займаються теплозбереженням, застосовується інша система обліку з використанням недорогих приладів, так званих розподільників витрат на опалення, встановлюваних на кожному радіаторі. Прилади-розподілювачі по своїй суті не є лічильниками теплової енергії. Проте з їх допомогою, знаючи загальне споживання теплової енергії будинку, що визначається за загальнобудинковим лічильником, можна обчислити частку споживання теплової енергії кожним опалювальним приладом квартири і будинку в цілому. Зчитування показань приладів-розподілювачів здійснюється дистанційно, або щомісяця безпосередньо власниками квартир. Розроблені спеціальні програмні комплекси, що дозволяють на підставі загальнобудинкового теплоспоживання та показань приладів-розподілювачів визначити обсяг споживання тепла кожною квартирою і, відповідно, розмір плати за її використання. Здавалося б, все дуже складно, але як показує практика наших сусідів-поляків, де подібні системи широко поширені, працюють вони досить просто і ефективно.