Повернення об'єднанням співвласників багатоквартирних будинків статусу неприбуткових організацій - новина приємна, але принципово нічого не змінює. Порядок створення та функціонування ОСББ за два десятиліття дії так і не доведений до ладу.
 
У 2015 році епопеї загальної «ОСББ-ізації» багатоквартирних будинків виповниться 20 років. Як відомо, перше Положення про порядок організації та діяльності об'єднань власників житла Кабмін затвердив ще в 1995 році, видавши Постанову №588. Причому перші 5 років дії цього документа створення об'єднань було не правом, а обов'язком. Директива виявилася нездійсненною - власники квартир в чергу на реєстрацію об'єднань не вишикувалися. У 2002 році на зміну Постанові №588 прийшов Закон №2866-III «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», але і він не зумів стрибнути вище голови. У масштабі країни ОСББ досі екзотика. 

Роки йдуть, закон не змінюється

Проблема в тому, що на практиці недоліки створення ОСББ нерідко переважають потенційні переваги, особливо в будинках, побудованих кілька десятиліть тому. Значною мірою це обумовлено пробілами і дефектами законодавчого регулювання. Але найгірше те, що українські законотворці замість удосконалення і коригування Закону «Про ОСББ» періодично погіршують ситуацію, доповнюючи законодавство новими неоднозначними нормами. 
 Прийняття Верховною Радою сумнозвісного Закону №1198-VII і новорічного пакету поправок до Податкового кодексу - з цієї серії «модернізації». Тому повернення ОСББ статусу неприбуткових організацій принципово нічого не змінює. Ситуація лише повернута на вихідні позиції. Діючі ОСББ врятовані від податкових проблем і, можливо, від вимушеної ліквідації, але в іншому - все залишилося як і раніше. 
 Примітно, що за весь час дії Закону «Про ОСББ» до нього внесено лише точкові поправки. По суті, закон коректувався лише двічі: було уточнено порядок реєстрації та ліквідації об'єднань. Ще два рази депутати виправили його формально - змінили назву держорганів та вилучили застаріле посилання. 

Фонтан ідей, поправок - море

Правда, в парламенті ОСББ не обділені увагою. Коригування діяльності об'єднань - одна з найпопулярніших тем законотворчості в житлово-комунальній сфері. За останні 15 років у Верховну Раду було подано 33 проекти, котрі прямо стосуються об'єднань власників квартир. І це не дивно, адже в Законі «Про ОСББ» з моменту прийняття безліч недомовок. 
 Так, у законі відсутня пряма заборона на створення кількох ОСББ в одному будинку, оскільки об'єднання «прив'язані» до житлових комплексів, а їх в одному будинку може бути декілька. Немає прямої заборони на прийом в ОСББ за плату. У той же час, вимогу щодо повідомлення всіх співвласників квартир про майбутні установчі збори зараз виконати вкрай складно або навіть неможливо. Процедура створення ОСББ у новобудовах прописана недостатньо чітко. Надання об'єднанням технічної документації і виділення прибудинкової території, взаємини із співвласниками, які не виявили бажання вступити до об'єднання, і з одержувачами пільг та субсидій - все це до кінця не врегульовані аспекти діяльності об'єднань. 
Верховна Рада вже кілька разів приймала закони, які вносять серйозні коригування або зовсім переписують начисто правила діяльності ОСББ, але до їх вступу в силу справа так і не дійшла. Два закони заветовані президентами, третій після прийняття «завис» у парламенті, четвертий - закінчив свій шлях на схваленні в першому читанні. Як наслідок, прогалини і проблеми залишаються. А страждають від цього всі. 

«Проколів» могло і не бути

Найсвіжіший приклад - повернення Президентом у парламент проекту №2469а (з листопада 2014 - №0961) у вересні 2014 року. У підсумку проект відправлений в утиль: на початку лютого Верховна Рада спробувала подолати вето, але не змогла. 
 Між тим, документ містив важливі поправки. Крім спрощеного, але неоднозначного порядку прийняття в ОСББ, він «прикривав лавочку» створення забудовниками «кишенькових» об'єднань, і в цілому був орієнтований на вирішення чотирьох серйозних проблем. Зокрема, проект закривав «дірки», які дозволяють перетворювати ОСББ на «клуби для обраних»: відмовляти власникам квартир у наданні копій прийнятих рішень, вимагати сплати вступних внесків, проводити закриті збори, затягувати процедуру прийняття нових членів об'єднань. Однак, через одну спірну норму, на проекті, проходження якого в парламенті забрало майже два роки (вперше поданий влітку 2013 року), був поставлений хрест. 
 Схожа ситуація і з трьома іншими «недопринятими» проектами. Правда, всі вони, на відміну від проекту №0961, пропонували змінити чинні правила кардинально і спірних нововведень містили набагато більше. Зокрема, мова про гучний проект №8474, прийнятий та заветований у 2012 році, депутатський проект №4423, «заморожений» на стадії другого читання, і проект №2855, підписаний спікером Верховної Ради. Так, проект №2855 на створення в новобудовах об'єднань відводив 3 місяці, після закінчення цього терміну наказував створити ОСББ добровільно-примусово. Проект №4423 дозволяв «міркувати на двох» - створювати ОСББ голосами двох власників квартир або нежитлових приміщень, - на повторних установчих зборах. А в пропозиціях до проекту №8474, переданих в парламент, Президент констатував і спірність поправок, і утиск співвласників у правах, і широкі можливості для конфліктів і зловживань. 
 Взагалі, за роки дії Закону «Про ОСББ» у Верховній Раді сформувалася ціла бібліотека ідей на будь-який смак. Наприклад, один із проектів пропонував дозволити створювати ОСББ в під'їздах, інший - не оподатковувати доходи членів ОСББ, витрачені на ремонт або оснащення квартири. Обидві пропозиції - непрохідні. Але і конструктивних пропозицій до парламенту надійшло чимало. 
 Приміром, проект №4423 містив окремий розділ, присвячений державній підтримці ОСББ. Проект №8474 прямо передбачав, що в одному будинку може бути створене лише одне ОСББ, а проект №2855 дозволяв ОСББ отримати статус колективного споживача. 

По стежках пройдених

Зараз найбільш ймовірна перспектива ухвалення парламентом проекту №1565 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», уже схваленого в першому читанні. У плані регламентації діяльності ОСББ він є «духовним спадкоємцем» проекту №8474. Обидва проекти повністю вилучають із Закону згадку про утримання будинків на балансі, членів ОСББ і членство в об'єднанні. Згідно з проектом №1565, в роботі ОСББ можуть приймати участь всі співвласники, яким фактично надаються права повноцінних учасників ОСББ - на участь у зборах, голосування, отримання копій рішень і т. д. Разом з тим, і рішення ОСББ стають обов'язковими для всіх співвласників (а не лише для членів об'єднань - як зараз). Як і проект №8474, проект №1565 дозволяє створювати в одному будинку лише одне ОСББ, а в новобудовах - тільки після реєстрації власності на більшу частину квартир і приміщень. Водночас, у ньому більш чітко прописаний порядок передачі ОСББ технічної документації, вилучена спірна норма про затвердження порядку письмового опитування співвласників статутом ОСББ і т. п.
Тому в разі прийняття проекту №1565 цілий блок проблем буде вирішено. Однак, на жаль, не виключено, що їм на зміну прийдуть нові, оскільки реанімовано і спірні норми проекту №8474. Та й сам варіант наділення співвласників правами та обов'язками членів ОСББ не ідеальний, так як близький до примусу.
 Як наслідок, частина критичних зауважень, висловлених на адресу проекту №8474, знову актуальна. Зокрема, це стосується норми, що дозволяє створювати «квартальні ОСББ» - одне об'єднання в декількох будинках. Не відповідає проект і на питання, що робити вже існуючим ОСББ, які після набрання чинності нововведень, фактично, опиняться поза законом - до внесення змін у статути. 
 Хоча, за великим рахунком, проблема не замикається на коректуванні Закону «Про ОСББ», земельного законодавства та правил доступу до інформації про співвласників будинків. Основний тренд у регулюванні діяльності ОСББ, який зберігається вже багато років - звести до нуля витрати держави на утримання багатоквартирних будинків. Проект №1565 - черговий крок у цьому напрямку, який звільняє колишніх власників будівель від обов'язку проведення капітального ремонту. Тому внесення в Податковий кодекс скандальної поправки, позбавила ОСББ статусу неприбуткових організацій - скоріше закономірність, ніж недолік. І немає гарантій, що в майбутньому не буде зроблена нова спроба заробити на об'єднанні співвласників. Особливо, якщо врахувати специфіку українського законотворення. 
 У 2001 році, коли Закон «Про ОСББ» був проектом, Президент у своїх зауваженнях акцентував увагу на неприпустимості двох його норм: проведення установчих зборів трьома власниками та встановлення об'єднанням обов'язкових платежів пропорційно площі приміщень, що належать співвласнику. Що ми маємо в підсумку? Ідея про проведення «зборів на трьох» досі розбурхує уми законотворців, а норма про пропорційну плати не лише не вилучена з Закону, але і трансформована в ідею про голосування «метрами». Одним словом, вірити, що в недалекому майбутньому ОСББ в Україні заживуть безпроблемно і щасливо, можна. Але це - безнадійний оптимізм.