До 1 липня 2015 року мешканці багатоквартирних будинків могли офіційно закріпити за собою прибудинкову територію у власність чи взяти її в оренду. При цьому за попередньою редакцією ст. 42 Земельного кодексу України (далі — ЗКУ) ділянка для багатоквартирного будинку передавалась у власність або оренду винятково ОСББ. А якщо брати до уваги факт, що на той час за деякими даними  ОСББ було створено лише у 20% від загальної кількості багатоквартирних будинків (переважно в новобудовах), то право власності на прибудинкові території отримувала лише незначна частина співвласників.

Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»¹ від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі — Закон № 417) було внесено зміни до ст. 42 ЗКУ. Частиною 1 коментованої статті визначено, що земельні ділянки багатоквартирних жилих будинків надаються в постійне користування підприємствам, установам й організаціям, що здійснюють управління такими будинками. До земельних ділянок багатоквартирного житлового будинку належать:

\t
• землі, на яких розташований жилий будинок;
\t
• землі, на яких розташовані належні до такого будинку будівлі, споруди;
\t
• прибудинкова територія.

Прибудинкова територія — це територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку (ст. 1 Закону № 417).

Дещо вужче визначення містять Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджені наказом Держкомжитлокомунгоспу України від 17.05.2005 р. № 76:

«прибудинкова територія — територія навколо багатоквартирного будинку, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку».

Принагідно нагадаємо, що закон має вищу силу, ніж підзаконний акт (тут — правила), тож правильніше користуватися першою з наведених дефініцій. Тому до прибудинкової території логічно включати тротуари та проїзди, ігрові майданчики, озеленені території, майданчики для тимчасового зберігання автомобілів тощо.

Стаття 42 ЗКУ нині містить два різних підходи: з одного боку (ч. 1) — у постійне користування земельні ділянки багатоквартирних будинків надаються підприємствам, установам, організаціям, які здійснюють управління ними (здебільшого це й досі комунальні житлово-експлуатаційні організації); з іншого (ч. 2) — передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку. Позірну неузгодженість (колізію) цих норм розв’язати неважко — ч. 1 ст. 42 стосується всіх випадків передання земельних ділянок під багатоквартирними будинками, а ч. 2 — тільки випадків, коли будинок перебуває в спільній сумісній власності власників квартир і нежитлових приміщень у ньому. Отже, ч. 1 є загальною, а ч. 2 — спеціальною та відповідно до загальноприйнятого правила розв’язання правових колізій має перевагу.

Утім процитуймо ч. 2 ст. 42 ЗКУ повністю:

«Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України».

Затвердити такий порядок Уряд мав до 1 лютого 2016 року (п. 6 Прикінцевих положень Закону № 417). Мав, але не зробив це. Та навіть не надав жодних пояснень і/або рекомендацій щодо правового режиму природи передання в користування земельних ділянок.

Але це не означає, що отримати земельну ділянку в постійне користування неможливо. Просто доведеться користуватися загальною процедурою (порядок передання земельних ділянок у постійне користування визначено ст. 123 ЗКУ), усвідомлюючи певний ризик того, що правила гри можуть змінитися (в разі затвердження КМУ згаданого Порядку).

Схематично вся процедура виглядає так:

\t
1. Подання до місцевої (сільської, селищної, міської) ради клопотання про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки. У клопотанні зазначаються орієнтовний розмір земельної ділянки та її цільове призначення. До клопотання додаються графічні матеріали, на яких указано бажане місце розташування та розмір земельної ділянки.

Вимоги до графічних матеріалів у законодавстві відсутні, але на практиці доцільно використовувати (за можливості) кадастровий (черговий, зведений) план, викопіювання з детального плану території, генерального плану населеного пункту або ж роздруківку з державного земельного чи містобудівного кадастру. З таких матеріалів має бути чітко видно прив’язку до місцевості (адреси сусідніх будинків або кадастрові номери сусідніх ділянок). Бажану ділянку можна просто виділити кольором.

\t
2. Місцева рада в місячний строк розглядає клопотання й надає дозвіл² на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову в його наданні.

Підставою відмови в наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, а також генеральних планів населених пунктів, іншої містобудівної документації, схем землеустрою та техніко-економічних обґрунтувань використання й охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.

У разі порушення радою місячного строку заявник може скористатися принципом мовчазної згоди: замовити розроблення документації із землеустрою без надання такого дозволу, про що письмово повідомити відповідну раду, додавши до повідомлення на виконання робіт із землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

\t
3. Розроблення проекту землеустрою. Замовити проект можна в будь-якій землевпорядній організації.
\t
4. Погодження проекту землеустрою з територіальним органом Держгеокадастру й місцевим органом містобудування та архітектури. У деяких випадках можуть знадобитися додаткові погодження (див. ст. 186¹ ЗКУ).
\t
5. Державна реєстрація земельної ділянки в державному земельному кадастрі (її проведення забезпечує розробник проекту землеустрою). Наслідком такої реєстрації стане присвоєння земельній ділянці кадастрового номера, її поява на публічній кадастровій карті й отримання витягу з Державного земельного кадастру, необхідного для подальшого оформлення прав на землю.
\t
6. Проведення державної експертизи проекту землеустрою. У більшості випадків така експертиза не проводиться, оскільки не є обов’язковою (див. ст. 9 Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації»). Але саме ваш проект може потрапити на вибіркову експертизу. Крім того, можливе проведення добровільної (на ваше замовлення) експертизи. Це може бути доцільним за наявності певних сумнівів у відповідності документації вимогам законодавства (почасти такі сумніви виникають не в замовника, а в місцевої ради; наявність позитивного висновку експертизи дозволяє вплинути на позицію депутатів).
\t
7. Затвердження проекту землеустрою місцевою радою. Закон відводить на це два тижні з дня отримання проекту землеустрою, але на практиці (з урахуванням періодичності скликання сесії ради) цей строк значно більший. Рішенням про надання земельної ділянки в користування за проектом землеустрою щодо її відведення здійснюються не лише затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, але й надання її в постійне користування. Підставою відмови в затвердженні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки може бути лише його невідповідність вимогам законів та прийнятих згідно з ними нормативно-правових актів.
\t
8. Реєстрація права постійного користування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. За результатами буде отриманий витяг із Державного реєстру, який і підтверджуватиме наявність права постійного користування.

Наведена процедура може бути й простішою. Так, якщо земельна ділянка вже зареєстрована в Державному земельному кадастрі, а право на неї (зазвичай — право комунальної власності) — у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно³, отримати її в постійне користування можна без складення документації із землеустрою.

І навпаки, процедура може бути складнішою. Зокрема в тих випадках, коли на місцевому рівні діють нормативно-правові акти, які встановлюють додаткові вимоги⁴ для оформлення прав на землю. 

Нарешті про найскладніше питання, що не висвітлює ні ЗКУ, ні Порядок № 241, ні відсутній урядовий порядок: хто ж може бути заявником в описаній процедурі? 

Безумовно, заява може бути подана співвласниками житлового будинку. Але вирішити питання про підписання всіма співвласниками відповідного клопотання, не кажучи вже про збір коштів на оплату послуг (найдорожча з них — вартість землевпорядних робіт), у більшості випадків — нереально. Завжди знайдеться чи то противник самої ідеї отримання земельної ділянки, чи просто відсутній співвласник.

А чи може бути заявником ОСББ? Як на нас, так. Адже ОСББ — це «юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна» (ст. 1 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку»). Проте переконання може бути недостатньо. Тому бажано, щонайменше, з’ясувати позицію місцевої ради щодо цього, а вже потім давати старт процедурі отримання земельної ділянки в постійне користування.

¹ Набрав чинності 01.07.2015 р.

² Рішення має прийматися на пленарному засіданні (сесії) ради — п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні».

3 Це можливо, якщо раніше земельна ділянка надавалась іншій особі (приміром, забудовнику) або формувалася шляхом інвентаризації земель населеного пункту.

⁴ Питання законності таких вимог та відповідних нормативно-правових актів, які суперечать положенням ЗКУ, тут не розглядається.