Безперечно, ОСББ є найоптимальнішим способом управління будинками з великою кількістю квартир. Однак співвласники так званих «малоквартирних» будинків традиційно реєструвати об’єднання не квапляться. Адже ОСББ — це юридична особа, і належна організація її роботи передбачає найм працівників, ведення бухобліку, систематичне подання звітності й урахування ще багатьох нюансів, що в сукупності здатне створити для малочислених співвласників невеликих будинків більше клопоту, аніж надати переваг.
Як випливає із ч. 1 ст. 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі — Закон № 417), у тих співвласників, які не бажають реєструвати ОСББ, є два варіанти:
1) управляти будинком самостійно
або ж
2) залучити управителя.
А чи є перший варіант реальною альтернативною? Тобто чи можливо на практиці в будинку без ОСББ реалізувати спільні потреби співвласників без залучення управителя?
Одразу ж зазначимо: формальних перешкод для самостійного управління будинком співвласниками немає, тож залучати управителя не обов’язково. Оскільки згідно із ч. 1 ст. 5 Закону № 417 спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників, до відносин з управління таким майном цілком може бути застосована ч. 3 ст. 369 Цивільного кодексу України, керуючись якою, співвласники мають право вповноважити одного з них на вчинення правочинів щодо розпоряджання спільним майном.
Тобто, по суті, співвласники, які прийняли рішення управляти будинком самостійно, можуть на зборах обрати з-поміж себе одну особу й доручити їй представляти інтереси всіх співвласників під час укладеннія договорів із виконавцями робіт/послуг, що необхідні для утримання будинку й розраховані на, так би мовити, колективного споживача (приміром, вивіз сміття, утеплення будинку, капітальні ремонтні роботи тощо).
У принципі, так само можна увповноважити одного зі співвласників на представлення інтересів інших власників приміщень у будинку у взаємовідносинах з органами влади або покласти на нього будь-які інші обов’язки, що традиційно в разі створення ОСББ покладені на голову правління.
Утім, приймаючи рішення про повністю самостійне управління будинком, є два практичних нюанси, на які варто зважати:
1) знайти ініціативну особу із числа співвласників, яка має вдосталь вільного часу на вирішення питань, пов’язаних з утриманням будинку, готова взяти на себе таку відповідальність і робити це систематично й на громадських засадах, не завжди просто;
2) в окремих випадках для представлення інтересів співвласників обраній на зборах особі знадобиться нотаріально посвідчена довіреність. Останню можна оформити як від кожного співвласника окремо, так і від усіх співвласників одночасно (можливість нотаріального посвідчення довіреності від декількох осіб передбачена як ч. 1 ст. 58 Закону України «Про нотаріат» від 02.09.1993 р. № 3425-XII, так і пп.пп. 1.2, 2.2 глави 4 р. ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого від 22.02.2012 р. № 296/5). Останній варіант реалізувати складніше, однак, звісно ж, «колективна» довіреність обійдеться співвласникам дешевше.
Вікторія Туманова,
юрист м. Київ
