Забезпечення діяльності ОСББ вимагає здійснення систематичних платежів на користь останнього. Однак, хто має сплачувати внески, якщо квартира не приватизована — належить до державного житлового фонду?
Здавалося б, питання нескладне.
Так, згідно із ч. 1 ст. 15 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі — Закон № 2866), своєчасна та в повному обсязі сплата належних внесків і платежів віднесена до обов’язків співвласників.
Власниками неприватизованих квартир, що належать до державного житлового фонду, є територіальна громада (в особі місцевих рад) або держава (в особі державних підприємств, організацій, установ) (ч. 2 ст. 1 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.1992 р. № 2482-XII).
Водночас мешканці неприватизованих квартир, що належать до державного житлового фонду, є наймачами (ст. 61 Житлового кодексу Української РСР від 30.06.1983 р. № 5464-X, далі — ЖК УРСР).
Конституційний Суд України свого часу роз’яснив: власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир (рішення від 02.03.2004 р. № 4-рп/2004).
На перший погляд, зважаючи на викладене, можна дійти такого висновку: оскільки мешканці неприватизованих квартир не є власниками останніх, обов’язок сплачувати внески на користь ОСББ їх не торкається.
Однак, забігаючи наперед, варто сказати — це не зовсім так.
Річ у тім, що у ч. 4 ст. 12 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі — Закон № 417) законодавець передбачив: зобов’язання зі здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком у разі здавання в найм (оренду) квартир і/або нежитлових приміщень державної чи комунальної власності несуть наймачі (орендарі) таких квартир і/або приміщень.
Як бачимо, ми маємо дві суперечливі норми: з одного боку, ч. 1 ст. 5 Закону про ОСББ говорить нам про те, що сплачувати внески мусить власник приміщення, а з іншого — ч. 4 ст. 12 Закону № 417 покладає відповідний обов’язок на наймача — мешканця неприватизованої квартири.
Вочевидь, ч. 4 ст. 12 Закону № 417 слід розцінювати як спеціальну норму — виняток із загального правила.
Водночас справедливо буде завважити, що цей виняток цілком кореспондує з положеннями застарілого, однак досі чинного ЖК УРСР, ст.ст. 66–68 якого покладають обов’язок зі сплати квартирної плати й плати за комунальні послуги саме на наймача.
На замітку
Міністерство будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України свого часу наголошувало: квартирна плата — це плата за утримання житла, тобто за роботи, спрямовані на створення необхідних умов для проживання людей і забезпечення збереження житлових будівель та технічного обладнання (роз’яснення «Щодо порядку нарахування плати за користування житлом» від 01.11.2006 р.).
Однак, чи має ОСББ законне право вимагати сплати внесків від наймачів неприватизованих квартир у силу самої лише норми закону — ч. 4 ст. 12 Закону № 417?
Вважаємо, відповідне право додатково має бути оформлене документально.
Так, згідно із ч.ч. 1, 2 ст. 61 ЖК УРСР, користування жилим приміщенням у будинках державного та громадського житлового фонду здійснюється згідно з договором найму жилого приміщення, який донедавна типово укладався саме із ЖЕКами, що виступали як наймодавці. Із зазначеного договору чітко висновувалося, що саме на користь ЖЕКу мешканці неприватизованих квартир мали вносити платежі за утримання будинку.
На замітку
Обов’язок наймача сплачувати квартирну плату й плату за комунальні послуги передбачався Типовим договором найму житлового приміщення в будинках державного та громадського житлового фонду в Українській УРСР (затверджений постановою Ради Міністрів Української РСР від 11.08.1988 р. № 243) і Типовим договором найму житла в будинках державного і комунального житлового фонду (затверджений постановою Кабміну від 22.06.1998 р. № 939), що нині втратили чинність.
У разі створення ОСББ у багатоповерхівці, що раніше обслуговувалася ЖЕКом, неминуче має постати закономірне питання про долю раніше укладених договорів найму. Адже ЖЕК більше не надаватиме послуг з утримання будинку, а отже — втратив право на отримування за них плати.
Так, п. 2.2 Правил управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, затверджених наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 02.02.2009 р. № 13, передбачено, що при передачі об’єкта в управління попередній балансоутримувач чи особа, що здійснювала управління будинком, має забезпечити передачу в тому числі й оригіналів або належним чином завірених копій (у разі зберігання оригіналів документів у місцевих архівах) документів щодо правовідносин із юридичними або фізичними особами у сфері надання й оплати житлово-комунальних послуг, найму, оренди та користування приміщеннями об’єкта.
Однак, навіть якщо ЖЕК і передасть ОСББ договори найму з мешканцями неприватизованих квартир, варто розуміти: з юридичної точки зору, ОСББ не є правонаступником ЖЕКу, а отже, сплачувати внески ОСББ на підставі раніше укладеного із ЖЕКом договору найму немає підстав.
На практиці мешканці квартир, що належать до державного житлового фонду, укладають договори найму з ОСББ (у яких серед іншого йдеться про обов’язок наймачів оплачувати послуги об’єднання). Питання щодо того, наскільки це коректно, нині не порушуватимемо. Завважимо лиш: прямого нормативного підґрунтя для такої практики немає. Адже якщо ЖЕКи є комунальними підприємствами, і, з огляду на ст. 24 ЖК УРСР, створювалися безпосередньо для експлуатації державного та громадського житлового фонду, то ОСББ — юридична особа приватної форми власності, і, за замовчуванням, не має жодного прямого зв’язку з власниками неприватизованого житла.
Таким чином, аби укласти з ОСББ договір найму квартири, що належить до державного житлового фонду, необхідно заручитися згодою власника відповідної квартири. Тобто якщо, скажімо, квартира належить територіальній громаді, укладенню договору найму з ОСББ має передувати винесення відповідного рішення виконавчим комітетом відповідної місцевої ради.
Окрім того, якщо в будинку є неприватизовані квартири, коректним буде врахувати цей факт під час складення статуту й закріпити в установчих документах обов’язок зі сплати внесків наймачами квартир, що належать до державного житлового фонду.
Вікторія Туманова,
юрист, Київ
