Через оновлення законодавчих актів, якими регулюється діяльність ОСББ, установчі документи діючих об'єднань пішли не в ногу з нормам чинного законодавства. Тож, постали питання: чи потрібно вносити зміни у статут ОСББ та як це зробити правильно?
Минулий рік для України ознаменувався початком нової епохи управління багатоквартирними будинками. Півроку палких обговорень і внесення змін таки принесли законопроекту «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» схвалення нардепів і підпис Президента. Влітку 2015 року відповідний Закон №417-VІІІ набув чинності.
Примітно, цим документом було запроваджено низку нововведень, в тому числі і до Закону №2866-III «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29 листопада 2001 року.
Так, до початку листопада 2015 року чинним лишався Типовий статут об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, затверджений наказом Держкомбуду від 27 серпня 2003 року №141. Однак, 6 листопада його виклали у новій редакції наказом Мінрегіону від 23 вересня 2015 року №238. Відповідно у багатьох співвласників багатоквартирних будинків виникли питання - чи потрібно у зв’язку з цим вносити зміни до статуту їхнього ОСББ та як це зробити правильно?!
Зауважимо, статут ОСББ має відповідати Типовому статуту. Це передбачено ч. 1 ст. 7 Закону про ОСББ. Згідно з п. 6 ст. 13 Закону №417-VІІІ, законодавець надав Міністерствам й іншим центральним органам виконавчої влади 6 місяців, аби внести належні зміни до власних нормативно-правових актів. Водночас п. 3 ст. 13 Закону №417-VІІІ, було встановлено, що статути об’єднань співвласників багатоквартирного будинку, затверджені до 1 липня 2015 року, діють у частині, що не суперечить цьому Закону. Таким чином, допоки Типовий статут не було затверджено в новій редакції, об’єднанням співвласників потрібно було керуватися своїми статутами в частині, що не суперечить Закону №417-VІІІ і Закону про ОСББ.
Після того, як Типовий статут було викладено у новій редакції (тобто з 6 листопада 2015 року), ОСББ зобов’язані привести свої статути, як того вимагає ч. 1 ст. 7 Закону про ОСББ.
Це необхідно зробити, оскільки установчі документи (статути) регулюють діяльність ОСББ, установлюють порядок прийняття рішень та повноваження органів управління. Оскільки Закон про ОСББ, а відтак — і Типовий статут, істотно оновлено, невнесення змін до статуту ОСББ може призвести до неприємних наслідків. Зокрема, визнання установчих документів недійсними, а рішень, прийнятих на їх підставі — неправомірними. На цьому наголошується у листі Мінрегіону від 4 листопада 2015 року №8/9-3312-15.
Окрім того, ст. 29 Закону про ОСББ установлено, що особи, винні, зокрема, в організації діяльності ОСББ із порушенням законодавства, несуть цивільну, кримінальну, адміністративну відповідальність. Діяльність же ОСББ на підставі статуту, що не відповідає Типовому статуту, однозначно можна розцінювати як неналежну організацію діяльності об’єднання. Щоправда, наведена норма не встановлює конкретних санкцій, виконуючи здебільшого застерігаючу функцію.
Тобто відповідальність може загрожувати не у зв’язку із самим по собі фактом невнесення змін до статуту, а в тому випадку, якщо ОСББ діятиме на підставі установчих документів, які не відповідають Типовому статуту і Закону про ОСББ. До прикладу, не виконуватиметься вимога щодо підписання рішень загальних зборів кожним, хто проголосував, із зазначенням результату його голосування (такі рішення суд зможе визнати недійсними). Або ж на загальні збори й надалі запрошуватимуться лише ті особи, які вступили до об’єднання в порядку, що був визначений Законом про ОСББ до внесення змін Законом №417 (це пряме порушення прав решти співвласників і, знову ж, є підставою для визнання рішень, прийнятих на таких загальних зборах, недійсними). Відтак, не варто ризикувати й зволікати з узгодженням установчих документів із законодавством.
Примітно, основних змін, які були внесені наказом Мінрегіону №238 до Типового статуту ОСББ можна виділити близько десятка. Серед них: скасування поняття «членства», поділу спільного майна на види, вимог щодо кворуму, тощо (Детальніше зі списком основних нововведень можна ознайомитися тут). Однак, і цього цілком достатньо, аби переконатися в необхідності оновлення установчих документів ОСББ.
Як це зробити правильно? - загалом процедура внесення змін до статуту ОСББ передбачає 3 етапи.
І. Прийняття рішення загальними зборами
Внесення змін до статуту належить до виключної компетенції вищого органу управління, яким є загальні збори співвласників ОСББ (абз. 1 ч. 9 ст. 10 Закону про ОСББ). Тобто делегувати це повноваження ані зборам представників, ані правлінню неможна.
Ці збори мають бути проведені відповідно до вимог оновленого законодавства, а не згідно з установчими документами, які не відповідають Закону про ОСББ та Типовому статуту, адже порядок проведення загальних зборів та прийняття на них рішень зазнали істотних змін. Зокрема, запрошені на загальні збори мають бути усі співвласники, включаючи тих, хто не писав заяву про вступ до ОСББ.
Порядок запрошення змін практично не зазнав: повідомлення про проведення установчих зборів направляється в письмовій формі та вручається кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом) не менш ніж за 14 днів до дати проведення установчих зборів.
У такому повідомленні слід зазначити: із чиєї ініціативи скликаються збори (правління чи ініціативної група з не менш як трьох співвласників); місце й час проведення (мають бути зручними для більшості); проект порядку денного (окрім унесення змін до статуту можна включити й інші нагальні питання).
Окрім того, до повідомлення доцільно додати примірник викладеного в новій редакції статуту ОСББ або ж розмістити його в загальнодоступному місці, про що зазначити в повідомленні. Таким чином, співвласники зможуть заздалегідь ознайомитися із пропонованою до затвердження редакцією статуту і на зборах лишиться лише її узгодити й унести бажані поправки та доповнення.
До слова, під час розроблення нової редакції статуту, варто пам’ятати, що ч. 2 ст. 7 Закону про ОСББ визначає, що, окрім обов’язкових відомостей, статут може містити також інші положення, що є істотними для діяльності об’єднання та не суперечать вимогам законодавства. Статут ОСББ затверджують на підставі Типового статуту, однак допускаються відхилення від нього за умови, якщо вони не суперечать чинному законодавству.
Важливо - ч. 12 ст. 10 Закону про ОСББ передбачено, що кожен співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири чи нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. Водночас допускається встановлення статутом іншого порядку визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах. Відтак, якщо в чинному статуті ОСББ обумовлений порядок підрахунку голосів за принципом «1 співвласник = 1 голос, незалежно від площі та кількості квартир або приміщень, що перебувають у його власності», такий спосіб є цілком прийнятним, і в цій частині можна користуватися положеннями установчих документів.
З огляду на ч. 14 ст. 10 Закону про ОСББ, для прийняття рішення про внесення змін до статуту достатньо, аби за нього проголосувало більше половини загальної кількості співвласників. Щоправда, чинна редакція Типового статуту (п. 8 р. ІІІ) дозволяє встановлення загальними зборами іншого порядку прийняття рішень на них. Зважаючи на важливість рішення щодо унесення змін до установчих документів, не зайвим буде на зборах обумовити й запротоколювати необхідність кваліфікованої (2/3) кількості голосів для його прийняття.
Якщо в результаті проведення загальних зборів для прийняття рішення не набереться кількості голосів «за» або «проти», потрібно буде протягом 15 календарних днів із дати проведення загальних зборів провести письмове опитування серед співвласників, які не голосували на загальних зборах (детально порядок його проведення доцільно узгодити під час загальних зборів).
Підкреслимо, рішення приймається шляхом поіменного голосування. Під час підрахунку голосів враховуються й голоси, подані співвласниками в ході проведення загальних зборів, і голоси, подані під час письмового опитування. Рішення оформлюється особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування («за» чи «проти»). Форма протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку затверджена наказом Мінрегіону від 25 серпня 2015 року №203.
Рішення загальних зборів, зокрема, із питань внесення змін до установчих документів об’єднання, надаються співвласникам під розписку чи направляються поштою (рекомендованим листом) ініціатором загальних зборів (правлінням або ініціативною групою) (п. 11 р. ІІІ чинної редакції Типового статуту). Хоча такого правила Закон про ОСББ не містить (а точніше — відсилає до статуту або рішення загальних зборів), доцільно буде надати співвласникам примірник затвердженого в новій редакції статуту (хоча б в електронному вигляді). Адже, окрім іншого, установчі документи встановлюють права та безпосередні обов’язки кожного з них.
ІІ. Державна реєстрація змін до статуту ОСББ
Державна реєстрація змін до статуту об’єднання здійснюється в порядку, установленому законом для державної реєстрації юридичних осіб (ч. 15 ст. 6 Закону про ОСББ). З 1 січня 2016 року Закон України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців» від 15.05.2003 р. №755-IV (далі — Закон №755) було оновлено. У зв’язку із цим звичні правила реєстрації змін до установчих документів зазнали деяких змін.
Так, сьогодні для державної реєстрації змін до відомостей про юридичну особу, що містяться в Єдиному державному реєстрі, у т.ч. змін до установчих документів юридичної особи, подаються (ч. 4 ст. 17 Закону №755): заява про державну реєстрацію змін до відомостей про юридичну особу, що містяться в Єдиному державному реєстрі; примірник оригіналу (нотаріально засвідчена копія) рішення загальних зборів про зміни, що вносяться до Єдиного державного реєстру; документ про сплату адміністративного збору; установчий документ юридичної особи в новій редакції.
Закон №755 передбачає можливість подання зазначених документів у паперовій або електронній формі. Однак, зважаючи на те що портал електронних сервісів, через який мають подаватися документи в електронній формі, наразі недопрацьований, а порядок його функціонування, який має бути затверджений Мін’юстом, узагалі відсутній, краще обрати перший варіант.
У паперовій формі документи можуть бути подані заявником особисто або поштовим відправленням. Однак більш зручним є перший спосіб. Він допоможе заощадити час у випадку, якщо в державного реєстратора виникнуть зауваження щодо поданих документів. До того ж, п. 5 ч. 1 ст. 15 Закону №755 передбачено, що у разі подання заяви про державну реєстрацію поштовим відправленням справжність підпису заявника повинна бути нотаріально засвідчена. А це – додаткові витрати.
Якщо документи подаватиме вповноважений представник ОСББ (зазвичай такою особою є голова установчих зборів, чиїм підписом скріплений статут ОСББ) особисто, державному реєстратору має бути пред’явлений паспорт громадянина України (або паспортний документ іноземця, або посвідчення особи без громадянства, або посвідка на постійне чи тимчасове проживання). Якщо документи подаватиме інша особа, додатково знадобиться довіреність або її нотаріально засвідчена копія (ч. 2 ст. 14 Закону №755).
Документи в паперовій формі приймаються за описом, примірник якого в день їх надходження видається заявнику з відміткою про дату отримання та кодом доступу в той спосіб, відповідно до якого були подані документи.
Розгляд поданих документів щодо юридичних осіб здійснюється протягом 24 годин після їх надходження, окрім вихідних і святкових днів (п. 1 ч. 1 ст. 26 Закону №755). Після проведення реєстраційної дії держреєстратор зобов’язаний буде сформувати й оприлюднити на порталі електронних сервісів (згідно з пп. 2 п. 3 наказу Мін`юсту від 6 січня 2016 року №15/5 до впровадження функціонування порталу електронних сервісів оприлюднення установчих документів юридичної особи здійснюється на веб-сайті Мінюсту) виписку, результати надання адміністративних послуг у сфері державної реєстрації та установчі документи юридичної особи (п. 9 ч. 2 ст. 25 Закону №755). Примірники установчих документів у паперовій формі за результатами проведення держреєстрації змін, як це було передбачено раніше, наразі не надаються.
При цьому варто пам’ятати, що з 1 січня 2016 року суб’єктами державної реєстрації в разі держреєстрації юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців є: виконавчі органи сільських, селищних і міських рад (набувають повноважень із державної реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців у разі прийняття відповідною радою такого рішення); Київська та Севастопольська міські, районні, районні в містах Києві та Севастополі державні адміністрації; нотаріуси; та акредитовані суб’єкти.
Акредитованим суб’єктом може бути юридична особа публічного права, у трудових відносинах із якою перебуває не менше 3-х державних реєстраторів і яка до початку здійснення повноважень у сфері державної реєстрації уклала:
– договір страхування цивільно-правової відповідальності з мінімальним розміром страхової суми в тисячу мінімальних розмірів заробітної плати, установленої законом на 1 січня календарного року;
– договір з іншим суб’єктом державної реєстрації та/або нотаріусом (у разі коли акредитований суб’єкт здійснює повноваження виключно в частині забезпечення прийняття й видачі документів у сфері державної реєстрації).
Примітно, акредитація суб’єктів і моніторинг відповідності таких суб’єктів вимогам акредитації здійснюються Міністерством юстиції в порядку, установленому Кабінетом Міністрів.
ІІІ. Повідомлення податкових органів про внесення змін
Після внесення змін до cтатуту ОСББ зобов’язане в 10-денний строк після їх реєстрації подати до податкового органу за його місцезнаходженням оновлений Статут і заяву за формою №1-ОПП із позначкою «Зміни».
Неподання в належні строки зазначених вище документів загрожує накладенням штрафу (п. 117.1 ПКУ). Для юридичних осіб він передбачений у розмірі 510 грн (а в разі повторного протягом року притягнення до відповідальності за відповідною статтею — 1020 грн).
На цьому процедура державної реєстрації внесення змін до статуту ОСББ і процедура оновлення установчих документів загалом завершена.
